25 % : le pourcentage est celui de la proportion minimale obligatoire de logements sociaux sur le territoire des communes de plus de 1 500 habitants en Île-de-France. Dans les Yvelines, les villes qui le respectent le moins sont souvent petites, à l’instar de Villennes-sur-Seine, Juziers, Triel-sur-Seine ou Vaux-sur-Seine. Mais l’illégalité n’est pas sans conséquences :
amendes démultipliées, voire sanctions touchant indirectement leur marché immobilier.
« Nous sommes la commune la plus en retard », admet ainsi sans fard la maire de Guerville Evelyne Placet (DVD). Le village compte actuellement 24 logements sociaux (1,9 %, Ndlr), et si 16 nouveaux devraient bientôt les rejoindre, cela reste très en-deçà des obligations fixées par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU, en particulier depuis son renforcement en 2013.
Lois SRU, loi Alur : obligations et sanctions renforcées
Créée en 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) instaurait un seuil minimal de 20 % à respecter en matière de logement social. Elle concerne les communes de plus de 3 500 habitants. Les villes ne respectant pas ce seuil, ou n’ayant pas engagé de projets pour s’y conformer d’ici à 2020, s’exposaient alors à des pénalités, ainsi qu’a l’instauration d’un droit de préemption par le préfet de terrains non bâtis mis en vente.
En 2013, la loi SRU a été renforcée, portant le minimum à 25 % de logements sociaux dans la commune, d’ici à 2025. Elle s’applique désormais également aux communes de 1 500 habitants en Île-de-France. Les pénalités, quant à elle, peuvent être jusqu’à quintuplées par le préfet pour les communes déficitaires ne respectent pas un plan triennal visant à résorber le manque, et le droit de préemption concerne désormais également les terrains bâtis.
Enfin, en mars 2014, le vote de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) durcit encore les mesures pour les communes dont l’effort de construction est jugé insuffisant. Le droit de préemption préfectoral est encore renforcé, peut toucher toutes les propriétés de la commune. Enfin, le représentant de l’Etat peut désormais aller jusqu’à accorder lui-même les permis de construire, un droit historiquement dévolu aux mairies.
La situation de la petite ville du Mantois s’est encore singulièrement compliquée cette année : la ville est hors des clous depuis 2004, et la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est venue renforcer certaines sanctions. « Comme nous n’avons pas répondu à nos obligations, nous avons perdu notre droit de préemption, et nous avons eu une amende avec une surpénalité de 20 %, soit 90 000 € au total », détaille son édile.
Evelyne Placet, adjointe lors du précédent mandat, assure avoir découvert la situation après son élection comme maire en mars 2014 : « Monsieur le maire ne nous avait jamais dit que nous étions carencés. » Peu après son arrivée à la tête de la mairie, elle se trouve successivement convoquée chez le sous-préfet, puis chez le préfet de Région, qui la mettent en garde.
Les obligations engendrées par une loi non respectée depuis 2004 sont alors vertigineuses, et les délais brefs. En particulier, le retrait du droit de préemption, permettant au préfet d’examiner chaque vente immobilière en cours pour y construire des logements sociaux, les retarde fortement. La conséquence en est un marché immobilier qui tourne au ralenti, car l’incertitude règne. « Le vendeur n’est pas content car on bloque la vente, l’acheteur non plus. »
51 logements sociaux sont à construire d’ici au 31 décembre 2016, au risque de voir les sanctions s’alourdir encore. « Mon programme était plutôt de préserver la ruralité, et de réaliser de nouveaux équipements, comme l’école primaire déjà trop petite, regrette le premier magistrat. Maintenant, il faut répondre au mieux à la loi. » Evelyne Placet se refuse cependant à réaliser trop de logements au même endroit : « Je préfère faire 16 logements dans un corps de ferme, pour que ça ne dénature pas le village et que les habitants soient bien accueillis. »
L’équation s’avère compliquée, les bailleurs sociaux se montrant d’après elle réticents, compte tenu de la moindre rentabilité de ces projets, parfois même lorsque la commune fournit le terrain. Aujourd’hui, le droit de préemption est en cours de transfert à l’Etablissement public foncier des Yvelines (Epfy), géré par le Département. Son assistance financière et technique doit permettre d’accélérer les constructions.
La maire espère récupérer son droit de préemption lors de l’échéance de la fin 2016. « Ca me prend énorméménet de temps et ne me permet pas d’avancer, raconte-t-elle de la gestion de ce dossier devenu sa seule priorité. Une fois que ce sera bien engagé, ça ira mieux, mais pour l’instant, les discussions sont un peu compliquées. »