Du Mantois au Vexin, les villages ont la cote. De nombreuses communes rurales de vallée de Seine connaissent, depuis un peu plus de deux ans, un regain d’attractivité et une augmentation significative de leurs populations. Sur cette période, les demandes de délivrance de permis de construire ont littéralement explosé, jusqu’à atteindre des volumes inédits pour certains maires.
Cette dynamique est également accompagnée par une conjoncture immobilière « exceptionnelle » en grande couronne où les ventes de maisons anciennes sont, elles aussi, en forte croissante. Pour les élus, agents immobiliers et notaires, les épisodes de confinements successifs ainsi que la généralisation du télétravail ont contribué à la fuite des citadins vers les zones rurales. Un renouvellement de population qui n’est d’ailleurs pas pour déplaire aux maires qui luttent souvent pour maintenir à flot leurs écoles.
À Fontenay-Mauvoisin, un village de 435 âmes situé tout près de Mantes-la-Jolie, les demandes de permis de construire s’empilent sur le bureau du maire, Dominique Josseaume (SE). Si auparavant, l’édile examinait « entre trois et quatre » dossiers par an, depuis 2019, une dizaine de demandes lui parvient chaque année.
« C’était très soudain, en 2019, d’un coup, on en a fait 13, se souvient Dominique Josseaume qui note également une accélération de l’activité immobilière sur sa commune. Avant, ça se vendait parce que le village est assez agréable, il y a l’autoroute et (la ville de) Mantes qui boostent le marché, mais depuis quelques années (au niveau des ventes) ça commence à monter très, très vite. »
Plus en retrait des grands ensembles, dans le Vexin, le phénomène se vérifie aussi comme le confirme le maire (SE) de Jambville, Jean-Marie Ripart. Ce dernier note effectivement une augmentation de 10 % de sa population sur les trois dernières années. D’après le maire, l’évolution des demandes de permis à Jambville est sensiblement la même que celle dépeinte par son homologue de Fontenay-Mauvoisin. « Autant de permis de construire, c’est du jamais-vu, confirme l’édile jambvillois. Rien que les demandes de 2021 (13, Ndlr), ça représente 4 % du nombre de logements de la commune. »
L’année qui vient de s’écouler a d’ailleurs été particulière pour le village de 815 habitants qui a vu naître un programme de lotissements, une première pour la commune. À l’entrée du village, au bout d’un chemin, onze maisons doivent sortir de terre en 2022. « Tout s’est vendu en 12 mois, même le promoteur a été surpris de la vitesse de la commercialisation », rapporte Jean-Marie Ripart.
Comment expliquer cette soudaine attractivité des petites communes ? Selon toute vraisemblance, la crise sanitaire aurait toute sa part dans cette nouvelle donne territoriale. Comme à Jambville, la maire de Brueil-en-Vexin, Martine Tellier (SE), rapporte elle aussi un important « turn-over » de la population alors même que les contraintes géographiques du village ne permettent pas d’envisager de nouvelles constructions. « On a vu beaucoup de résidences secondaires devenir des habitations principales, assure la maire. Aussi de très belles villas, entre 400 000 et 600 000 euros, qui ne partaient pas et qui, d’un coup, se sont vendues très rapidement. »
Depuis deux ans, ces villages voient l’arrivée de néo-ruraux, en recherche d’un cadre plus bucolique. « En mai 2020, dans les semaines qui ont suivi le déconfinement, j’ai eu tous les jours des appels de Parisiens, ou de banlieusards qui en clair disaient « on n’en peut plus, on est en appartement, on est resté coincé avec les enfants, on n’a pas de balcon, on veut un jardin, on veut aller dans les Yvelines, témoigne Olivier Malgrain, conseiller immobilier basé aux Alluets-le-Roi. Il y a même des gens qui étaient dans une logique de changement de vie, quitte à changer d’employeur pour faire du télétravail ».
La généralisation de ce dernier dans les entreprises et le déploiement de la fibre sur le territoire permettent effectivement d’envisager de tels projets dans l’Ouest parisien. « Il y a sept, huit ans, quand des personnes venaient se renseigner sur la commune les premières questions c’était sur l’école-le périscolaire, aujourd’hui ceux qui viennent c’est : « est-ce qu’il y a du très haut débit, la couverture mobile…? » », confirme Jean-Marie Ripart.
Le constat des professionnels de l’immobilier montre que la conjoncture immobilière encourage également ces propriétaires à vendre leurs biens pour investir dans les Yvelines. « Dans les Yvelines, le nombre de ventes sur une année c’est plus 24 % : c’est du jamais-vu sur les dix dernières années, note Jean-Christophe Genet, notaire à Meulan-en-Yvelines. Ces gens-là vendent cher des appartements ou des biens qu’ils avaient acheté il y a plusieurs années, avec l’augmentation ils font une bonne plus-value, puis ils réinvestissent en grande couronne, dans les villes moyennes ou en zone rurale. »
À en croire le conseiller immobilier, l’intérêt des acheteurs tend même à certains endroits à se déporter des villes moyennes au profit des villages. « C’est vrai que je vois ça de plus en plus, par exemple il y a deux ans, les gens voulaient en priorité Orgeval ou Villennes-sur-Seine et maintenant, ils veulent en priorité les Alluets-le-Roi parce qu’il y a plus de tranquillité et moins d’urbanisation », souligne Olivier Malgrain.
C’est notamment le cas pour Dylan, l’un des nouveaux propriétaires des lotissements en construction à Jambville. « On habite aux Mureaux et on voulait se rapprocher du Vexin, explique le jeune père de famille. On était en maison de ville, on voulait un peu plus de terrain avec un cadre plus sympa. » De son côté, la directrice des ventes de Foncia dans les Yvelines, Emilie Zagury, a effectivement remarqué une forte demande sur les terrains à bâtir en zone rurale. « Très clairement sur des communes comme Juziers, Nézel, on a des terrains qui se sont vendus en 48 h, assure-t-elle. Ce sont des timings qu’on ne voyait pas avant. »
Avec l’arrivée de ces nouveaux habitants, parfois moins rompus à la vie rurale, les maires font preuve de pédagogie. « Il y a quelques conflits de voisinage qui se déclenchent, observe Jean-Marie Ripart. Ce sont parfois des personnes qui sont venues chercher du calme absolu, mais il ne faut pas rêver : le rural c’est un peu comme ailleurs, ce n’est pas les oiseaux qui chantent toute la journée. » Pour se préserver d’une affaire « Maurice le coq », où ses voisins se plaignaient de son chant sur l’île d’Oléron (Charente-Maritime), à Fontenay-Mauvoisin, Dominique Josseaume, lui, s’est voulu plus clair. À l’entrée du village, le maire a fait installer des panneaux indiquant qu’ici « il y a des coqs qui chantent, le clocher qui sonne et des tracteurs qui passent ».
Pour autant, la pandémie ne semble pas être le seul facteur lié à la densification des bourgs. Ce phénomène résulte également des dispositions légales entrées en vigueur dans les villages comme le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise (GPSEO). Approuvé en 2020, ce dernier a durci les possibilités d’urbanisation des terres agricoles situées en périphérie des villages en favorisant plutôt celle des dents creuses dans les cœurs des communes. À Fontenay-Mauvoisin, huit maisons ont été construites sur ce principe.
Selon Jean-Marie Ripart, la suppression des coefficients d’emprise au sol par la loi Alur a également été déterminante. « Là où dans les plans d’occupation des sols il fallait 500 m², 1000 m² voire 1 500 m² pour construire, aujourd’hui ça n’existe plus », dissèque le maire. En d’autres termes, chacun est libre de diviser son terrain pour en rendre une nouvelle partie constructible. Même s’il explique que ces divisions ont entraîné des difficultés de stationnement et de raccordement au réseau, le maire jambvillois souligne que la densification de sa commune reste, dans l’ensemble, une chose positive. « De toute façon, c’est ça ou on meurt, fait-il remarquer. Si je n’ai pas cette attractivité, je n’ai pas de nouvelle population, donc ça veut dire des fermetures de classes à l’école. »
L’an dernier, la municipalité avait convaincu l’éducation nationale de ne pas supprimer une classe en s’appuyant sur les nouveaux élèves qui arriveront avec les lotissements. « Sans ces sept, huit enfants supplémentaires, c’était la catastrophe, admet Jean-Marie Ripart. Quatre classes, c’est extrêmement stratégique dans une commune rurale parce qu’à trois classes, le directeur n’a plus de décharge de fonction donc plus personne ne demande le poste de directeur et on arrive vite à un sureffectif dans les classes qui restent… »