Les bailleurs sociaux franciliens se reposent depuis maintenant des années sur le secteur privé de la construction. Ils s’avouent en effet incapables d’accomplir seuls la construction des milliers de logements sociaux dont bien des communes ont pourtant besoin, pour respecter le seuil de 25 % exigé par la dernière mouture de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU). Alors, les promoteurs ont désormais pris l’habitude de travailler avec ces clients un peu différents des investisseurs privés et des particuliers qui constituaient jusque-là leur principale source de revenus.
Aujourd’hui, la part de la Vente en état futur d’achèvement (Vefa) est d’ailleurs si importante envers les bailleurs sociaux que certains promoteurs privés se sont spécialisés dans ce type de constructions leur étant destinées. Pourtant, quand la question de ce fructueux partenariat est posée aux responsables locaux des bailleurs sociaux, le sourire est parfois un peu crispé. Ils indiquent notamment regretter des immeubles pas toujours aussi bien adaptés à leurs locataires que s’ils les avaient conçus et érigés eux-mêmes.
Chez les élus, peu importe le bâtisseur pourvu que les habitations sortent de terre, à l’instar de ceux d’Issou, pas mécontents de poser, au mois de juin dernier, la première pierre de deux chantiers déjà bien avancés. « A Issou, on est exonérés [de l’obligation de construction de logements sociaux] compte tenu du PPRT (plan de prévention des risques technologiques, Ndlr), précise l’adjoint à l’urbanisme Patrick Perrault (SE). Mais dès lors que le PPRT sera réduit ou disparaîtra, l’obligation reviendra. »
Il estime qu’il manquera encore à la commune environ 130 logements sociaux si le PPRT venait à être supprimé, une fois terminés les deux immeubles de 87 et 26 appartements respectivement, normalement fin 2019. Le plus important des deux a vu plusieurs promoteurs potentiels se succéder sur le terrain de 15 000 m², mais la mairie était propriétaire d’une des parcelles au milieu de ce quartier pavillonnaire, et n’a pas cédé sur ses exigences d’intégration au milieu des pavillons.
« On pouvait maîtriser un peu ce qu’il pouvait se passer », remarque l’adjoint issoussois de ces chantiers de 20 millions d’euros au total. « Le Vefa, c’est 30 % de notre production », note de son côté Denis Bonnetin, directeur général du bailleur social Antin résidences, qui possède plus de 24 000 logements en Île-de-France. En 2017, le bailleur a mis sur le marché locatif social près de 800 nouvelles habitations.
« On achète au promoteur les logements à partir du moment où il respecte notre cahier des charges, précise-t-il de cet achat en Vefa auprès du constructeur Novalys. C’est aussi un marché, un débouché de développement pour les promoteurs privés… et aussi dans la mesure où dans beaucoup de PLU (plans locaux d’urbanisme), la mixité des programmes [immobiliers] est quasiment imposée. » Il évoque également un avantage pour le promoteur, qui n’a alors affaire qu’à un seul interlocuteur.
Quelques jours plus tard, les équipes du promoteur privé Novalys, toujours lui, sont à Triel-sur-Seine, pour l’inauguration d’un immeuble de 23 appartements neufs déjà tous habités. Le bailleur social, cette fois-ci, est Domaxis, filiale du groupe Action logement possédant plus de 26 000 logments sociaux en Île-de-France, dont environ 4 000 dans les Yvelines. Il va bientôt procéder à l’achat en Vefa de deux autres immeubles dans la commune. A Triel-sur-Seine, la demande est forte car plusieurs centaines de logements sociaux sont en effet à construire pour respecter la loi SRU.
« C’est plutôt intéressant concernant la première année, avec la garantie de premier achèvement, les promoteurs savent aujourd’hui construire [pour les bailleurs sociaux] et intervenir sur les problèmes techniques », avance Aurélie Gerland, chargée de communication de Domaxis. « C’est majoritaire chez nous, l’objectif est d’équilibrer à cinquante-cinquante sur les prochaines années », remarque Alain Auffray, responsable de la commercialisation des programmes neufs et du relogement chez le bailleur social, de ce qui n’est pas vraiment un choix.
« L’objectif d’un bailleur social, demain, est bien d’être en maîtrise d’ouvrage directe, sans passer par un promoteur, confirme quelques minutes plus tard Jean Tribout, directeur du patrimoine et de la clientèle de Domaxis. On passe aujourd’hui beaucoup par des acquisitions en Vefa car nous avons des objectifs de développement colossaux qui nous sont fixés par Action logement, et ces objectifs ambitieux, pour pouvoir les atteindre, il faut effectivement qu’on fasse appel au privé. »
Actuellement chez ce bailleur, le rapport est de 80 % de Vefa pour 20 % de logements construits directement. Le directeur du patrimoine affirme souhaiter « inverser la tendance » pour que Domaxis réalise d’ici quelques années environ 60 % de ses logements. « La Vefa est là pour répondre à l’objectif, on n’a pas les équipes dimensionnées en interne pour y répondre », poursuit-il, expliquant du refus de recruter massivement pour construire directement : « Pas sûr que dans cinq ans, on ait le même objectif… »
Car la construction privée ensuite achetée, si elle a donc l’avantage important d’éviter au bailleur des recrutements dont il ne saurait que faire en cas de baisse de l’exigence en matière de logements sociaux, n’est cependant pas sans défauts. « Pour nous bailleurs, en maîtrise d’ouvrage, on maîtrise tout le processus, chaque point du cahier des charges est respecté, détaille Jean Tribout. En Vefa, on n’est pas maître, par exemple, si on veut un bureau pour le gardien, telle ou telle prestation. »
Le promoteur privé Novalys, dont le siège est à Amiens (Somme), produit environ 1 500 logements chaque année. Pour le constructeur, cette manne issue du logement social a engendré, au-delà d’une habitude de la Vefa, une spécialisation dans cette direction. « On participe toujours, pour tout ou partie, sur l’ensemble de nos programmes, avec les bailleurs sociaux », indique Benjamin Tant, directeur du développement et associé de la société. Lui met en avant, dans le cas des logements d’Issou comme dans d’autres, la capacité du promoteur à négocier les achats de parcelles.
Les petits propriétaires privés ne seraient en effet pas forcément rassurés lorsque la discussion se fait avec un bailleur social aux dizaines de milliers de logements, ce que confirmaient d’ailleurs en filigrane les responsables de Domaxis croisés à Triel-sur-Seine. « Nous avons réussi, petit, à petit, le regroupement d’une trentaine de propriétaires privés, on a travaillé avec eux, raconte Benjamin Tant des immeubles issoussois. L’association des bailleurs et du privé peut très bien améliorer les chiffres en matière de logements sociaux ».